Cancellazione ipoteca giudiziale: come si fa e cosa comporta

Gli atti pregiudizievoli sono eventi che possono derivare da uno stato di insolvenza o di inadempienza.Tra essi rientra l’ipoteca giudiziale e in questo articolo ci soffermeremo in particolar modo su come procedere alla sua cancellazione.

Cancellazione Ipoteca Giudiziale

Cancellazione Ipoteca Giudiziale

I documenti che certificano gli atti pregiudizievoli sono registrati nei Uffici Pubblici e attestano lo stato di insolvenza del soggetto oppure ne limitano la disponibilità in relazione a un bene di sua proprietà. Tra le tipologie di atto pregiudizievole vi sono due differenti tipi di ipoteca.

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L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente di tutelare il creditore, attribuendogli il potere di espropriare specifici beni presenti nel patrimonio del debitore e oggetto della garanzia. A seconda della sua fonte, l’ipoteca si può alternativamente distinguere in:

  • volontaria, ovvero voluta per volontà di una o entrambe le parti. Di solito è costituita attraverso un contratto redatto per atto pubblico, ma è possibile che sorga anche per atto unilaterale (escluso il testamento);
  • legale, trova la sua fonte nella legge. Gli unici casi in cui è prevista sono elencati dall’art. 2817 del Codice Civile:

1. l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2. i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
3. lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.

  • giudiziale, si costituisce a seguito di un provvedimento giudiziale che condanna il debitore al pagamento di una somma di denaro o all’adempimento di altra obbligazione ovvero al risarcimento del danno da liquidarsi successivamente (condanna generica).

Per poter costituire l’ipoteca su un bene immobile è sempre necessaria l’iscrizione della stessa nei registri immobiliari della Conservatoria. Non si costituisce automaticamente nemmeno nei casi di ipoteca legale. È possibile richiedere la trascrizione di un’ipoteca online.

Cosa è un’ipoteca giudiziale e cosa comporta

Rispetto alle altre tipologie, l’ipoteca giudiziale è stabilita dal Giudice a tutela di un creditore insoddisfatto che ha ottenuto un provvedimento giudiziale, come un decreto ingiuntivo o una sentenza.

È posta a garanzia di un credito, quindi dall’estinzione di quest’ultimo deriva l’estinzione anche dell’ipoteca. Tuttavia, estinzione e cancellazione non sono sempre coincidenti ed è bene non utilizzarli come sinonimi. Può accadere infatti che il debitore abbia saldato l’obbligazione ma l’ipoteca non sia stata cancellata dai registri immobiliari della Conservatoria. Queste registrazioni sono pubbliche e disponibili a chiunque voglia verificare se un immobile sia gravato di un’ipoteca di questo tipo.

Essa sarà sostanzialmente estinta ma formalmente ancora iscritta e quindi l’estinzione del debito la renderà inutilizzabile. Tuttavia, la mancata cancellazione di un’ipoteca giudiziale potrebbe continuare a generare uno stato di allarmismo tra le banche con cui si intrattengono rapporti, in quanto queste verificheranno regolarmente quelle iscritte contro i loro clienti attraverso una visura ipotecaria pregiudizievoli. Inoltre, la vendita dell’immobile proseguirà ad essere difficoltosa. Questo perché un possibile acquirente dell’immobile potrà giustamente pretendere che esso venga liberato dall’ipoteca, anche se priva di contenuto.

Per evitare queste situazioni, le ipoteche vanno sempre cancellate senza attendere troppo tempo.

Cancellazione ipoteca giudiziale su un immobile: come richiederla

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale può avvenire solo su domanda di parte, in seguito al verificarsi di una di queste ipotesi:
  • estinzione dell’obbligazione garantita
  • perimento del bene ipotecato
  • rinuncia espressa in forma scritta del creditore
  • vendita forzata della cosa ipotecata
Nel caso in cui si verifichi una di queste ipotesi, occorrerà però essere in possesso di un titolo idoneo alla cancellazione:
  1. atto notarile nelle forme di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, nel quale il creditore dichiara la rinuncia all’ipoteca per estinzione dell’obbligazione garantita o di transazione;
  2. sentenza o provvedimento passato in giudicato, con i quali il giudice ordina la cancellazione dell’ipoteca. Viene autorizzata la cancellazione a seguito di estinzione dell’obbligazione garantita, di transazione, di perimento del bene ipotecato, di rinuncia espressa in forma scritta del creditore e di vendita forzata della cosa ipotecata.

A partire da luglio 2016, è stata introdotta una novità molto utile per quanto riguarda la cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo. Il debitore che ha estinto il mutuo può verificare online se la pratica è andata a buon fine con la cancellazione dell’ipoteca. In particolare, se la banca ha inviato la comunicazione di estinzione dell’obbligazione e se la pratica è in lavorazione oppure i motivi per cui l’iter si è eventualmente interrotto.

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Author: Redazione

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