Accatastamento delle pertinenze nel condominio

Le modifiche apportate alla normativa catastale hanno introdotto alcune novità per l’accatastamento delle pertinenze delle nuove costruzioni. Quali sono le conseguenze sull’accatastamento delle pertinenze di un condominio?

Le novità sull'accatastamento delle pertinenze in condominio

Le novità sull’accatastamento delle pertinenze in condominio

Anche in questo caso per avere una precisa definizione dobbiamo fare riferimento al Codice Civile. L’art. 817 stabilisce che: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima“.

Non è sufficiente che una cosa sia collegata ad un’altra perché possa esistere un vincolo di pertinenza. Sarà invece necessaria la coesistenza di due presupposti:

  • l’elemento oggettivo, ovvero il rapporto di servizio od ornamento rispetto alla cosa principale;
  • l’elemento soggettivo, rappresentato dalla volontà del proprietario o del titolare di altro diritto reale di destinare la cosa al servizio od ornamento della cosa principale.

Il rapporto di pertinenza viene meno quando non sussistono più l’elemento oggettivo o soggettivo. Esistono diversi tipi pertinenze, quelle oggetto della nostra attenzione saranno le pertinenze di immobile a immobile (es. posto auto o garage, cantina, soffitta, tettoia, pozzo).

La normativa che ha istituito IMU, l’Imposta Municipale Unica sugli immobili, precisa che possono considerarsi pertinenze dell’abitazione principale solo le unità immobiliari classificate nelle seguenti categorie catastali nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali:

  • C/2, ovvero cantine, soffitte, solai;
  • C/6, come stalle, posto auto, autorimesse senza fini di lucro;
  • C/7, comprendente tettoie chiuse o aperte.

Pertinenze e IMU

Un corretto accatastamento è essenziale anche ai fini IMU. Negli anni ’60 e ’70, dopo l’edificazione di un condominio, capitava che nell’atto di compravendita fosse compreso un posto auto o una cantina nel piano pilotis. Tuttavia, senza attribuzione di un identificativo catastale. Attualmente i Comuni, al fine di recuperare tributi (IMU e TASI) chiedono obbligatoriamente di accatastare queste pertinenze. In alcuni casi, in fase di accatastamento, è stata possibile la loro identificazione catastalmente ma solo come bene comune non censibile (BCNC). Si tratta di un bene comune a tutti i condomini e di competenza dell’amministrazione condominiale. In sede della prima riunione condominiale, queste pertinenze, una volta accatastate come BCNC, verranno attribuite ai singoli proprietari degli appartamenti facenti parte il condominio.

In generale, la legge istitutiva dell’IMU prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza appartenente a ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Ciò è valido anche in caso di pertinenza accatastata unitamente all’abitazione.

Le nuove modalità di accatastamento delle pertinenze C/2

Le modifiche apportate nel 2016 alla normativa catastale hanno introdotto alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione. Queste riguardano nello specifico le pertinenze rientranti nella categoria C/2 e che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto riguardano cantine e soffitte con accesso dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione. Queste non saranno più inserite nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Si dovrà procedere alla creazione di un diverso subalterno e poi accatastare la pertinenza in C/2.

Questa novità produrrà delle conseguenze prettamente economiche: la rendita catastale complessiva sarà superiore e aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. La pertinenza non verrà più considerata come vano accessorio dell’abitazione, ma come vano principale del proprio specifico subalterno.

Le pertinenze in condominio

Nel caso delle pertinenze in condominio di nuova costruzione, l’impresa incaricata dovrà accatastare un numero considerevole di appartamenti con soffitta e/o cantina. Con il nuovo accatastamento delle pertinenze, le spese complessive risulteranno molto più alte in fase di accatastamento dell’immobile. Questo perché non si avrà più l’accatastamento unito di alloggio e cantina/soffitta, ma si dovranno costruire numerosi subalterni autonomi. La presentazione in Catasto di ogni unità immobiliare in categoria C/2 ha un costo fisso di 50,00 euro.

Per saperne di più, leggi anche super condominio e l’individuazione delle parti comuni.

È possibile richiedere l’accatastamento di nuovi fabbricati DOCFA online. La pratica Docfa è un programma informatico realizzato dall’Agenzia del Territorio e messo a disposizione dei professionisti (geometri, ingegneri, periti) per la compilazione delle denunce di accatastamento e di variazione relative alle unità immobiliari urbane censite o da censire presso gli Uffici del Catasto. Il documento che include i dati tecnici e descrittivi delle unità immobiliari denunciate oltre ad una serie di rappresentazione grafiche dell’immobile (planimetrie catastali) da accatastare o rispetto alla quale presentare una variazione.

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Author: Redazione

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