COMPRAVENDITA: arriva il conto deposito “dedicato” presso il notaio. Maggiori garanzie per le parti


L’ INNOVAZIONE LEGISLATIVA

Il prezzo di vendita potrà essere versato dall’acquirente al notaio su un conto separato e consegnato al venditore solo dopo che il professionista ha trascritto l’atto, verificando l’insussistenza di formalità pregiudizievoli.

IL CONTESTO NORMATIVO – ART. 142 L. 124/2017

  1. All’articolo 1 della legge 27 dicembre 2013, n. 147, e successive modificazioni, sono apportate le seguenti modificazioni:
  2. a)  il comma 63 è sostituito dal seguente:

«63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, e comunque le spese anticipate di cui all’articolo 15, primo comma, numero 3), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e successive modificazioni, in relazione agli atti a repertorio dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale;

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64;

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito; nei casi previsti dalla presente lettera, il notaio deve ricusare il suo ministero se le parti non depositano, antecedentemente o contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’importo dei tributi, degli onorari e delle altre spese dell’atto, salvo che si tratti di persone ammesse al beneficio del gratuito patrocinio»;

b)  il comma 64 è abrogato;

c)  il comma 65 è sostituito dal seguente:

«65. Le somme depositate nel conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono impignorabili a richiesta di chiunque ed impignorabile è altresì il credito al pagamento o alla restituzione delle stesse»;

d)  il comma 66 è sostituito dal seguente:

«66. Nei casi previsti dalle lettere a) e b) del comma 63, il notaio o altro pubblico ufficiale può disporre delle somme di cui si tratta solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state depositate, mantenendo di ciò idonea documentazione.

Nei casi previsti dalla lettera c) del comma 63, eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a favore degli aventi diritto.

Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta»;

e)  dopo il comma 66 è inserito il seguente:

«66-bis. Il notaio o altro pubblico ufficiale può recuperare dal conto dedicato, a seguito di redazione di apposito prospetto contabile, le somme di cui al comma 63 che abbia eventualmente anticipato con fondi propri, nonché le somme in esso versate diverse da quelle di cui al medesimo comma 63»;

LA NUOVA DISCIPLINA

La nuova legge per la concorrenza (L.124/2017) entrata in vigore il 29 agosto scorso, ha generato un cambiamento epocale nella tradizionale pratica di acquisto di immobili.

Le maggiori novità si riscontrano negli aspetti attinenti all’introduzione di un conto deposito presso il notaio e alle garanzie che in tal contesto vengono riconosciute alle parti.

Occorre in via preliminare ripercorrere quanto accadeva in passato in un’ordinaria operazione di compravendita.

La consolidata prassi di consegnare il prezzo della compravendita, direttamente al venditore e contestualmente alla stipula del contratto, trascinava con sé la conseguenza che nelle ipotesi in cui il venditore subiva “all’ultimo minuto” un’eventuale iscrizione di ipoteca o anche un pignoramento, in nessun caso il compratore avrebbe potuto ottenere la restituzione del denaro consegnato al venditore all’atto della sottoscrizione del rogito.

Molto spesso il compratore si vedeva esposto al maggior rischio di subire gli effetti sfavorevoli di gravami inaspettati a carico del venditore nel periodo intercorrente tra il rogito e la trascrizione.

Ad incidere profondamente su tale evidente lesione della tutela a favore dell’acquirente è stata l’introduzione del “conto di deposito presso il notaio”, destinato ad garantire tanto il compratore da rischi inaspettati, quanto il venditore da eventuali pagamenti mediante assegni falsificati, rimettendo alla libera scelta di entrambe le parti la possibilità di avvalersi di tale strumento.

La nuova normativa assicura la possibilità che il deposito del prezzo avvenga presso il notaio, incaricato di versare il saldo su un conto ad hoc, piuttosto che – inevitabilmente – presso il venditore.

Pertanto, se le parti (o anche solo una parte) hanno previsto nell’atto che il prezzo o il corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore senza subire gravami.

Al fine di un buon funzionamento del nuovo sistema è opportuno che il compratore depositi alcuni giorni prima della stipula dell’atto l’intero prezzo corrispettivo (ovvero il saldo) in modo che il notaio possa adempiere alla verifica degli opportuni controlli; una volta appurata l’assenza di formalità pregiudizievoli ed eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto, il notaio potrà consegnare il prezzo al venditore, liberandosi dell’obbligo di custodia posto a suo carico.

Tuttavia, la legge precisa che l’obbligo di deposito del prezzo è previsto solo per le somme dovute contestualmente alla stipula dell’atto, con esclusione, salvo patto contrario, delle somme versate a titolo di acconto o caparra.

Non trascurabili sono le garanzie riconosciute ai contraenti nei confronti del notaio, in riferimento ad atti di successione ereditaria o di pignoramento rispetto a cui potrebbe essere protagonista.

Infatti, la normativa dispone che le somme depositate nel conto deposito dedicato costituiscono “patrimonio separato” al fine di scongiurare il rischio di confusione con il patrimonio del notaio, il quale potrà disporne solo per gli specifici impieghi per i quali gli sono state depositate (versamento delle tasse), o tutt’al più per recuperare gli importi che egli abbia eventualmente anticipato con i propri fondi.

Ma vi è di più, emerge con non poca chiarezza il divieto in capo al notaio di lucrare sugli interessi che il conto corrente nel frattempo produce, in quanto questi ultimi saranno finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.

Palese è la ratio a cui il legislatore si è ispirato, ossia l’introduzione di una clausola di stile, che sebbene sia pattiziamente derogabile, ha effetto retroattivo, e, quindi, applicabile a tutti i preliminari di vendita sottoscritti prima del 29 agosto 2017.

IN SINTESI: maggiori garanzie per i trasferimenti immobiliari e minori responsabilità per i notai in quanto il sistema normativo consentirà di operare razionalmente nella certezza dell’acquisto.


 

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Expartecreditoris
Author: Dott.ssa Carmela Di Costanzo

CommercialistaDiRoma.Com