Locazione Condominio e Compravendita

Commercialista Roma 

Locazione Condominio e Compravendita

Chi acquista un immobile ha in gioco tutti i risparmi di una vita, il venditore ha bisogno di certezze per la conclusione della vendita. Per questo la sicurezza nella transazione è l’obiettivo principale del nostro studio.

Noi forniamo all’acquirente o al venditore tutti i consigli e l’assistenza necessari per la conclusione del contratto preliminare di vendita, l’assistenza per la ricerca del mutuo fino alla firma del rogito al notaio quale atto definitivo.

Prima della fine del preliminare forniamo tutte le ispezioni ipotecarie e catastali per una determinata operazione e senza problemi.

Affitto e servizi immobiliari: il contratto di locazione / affitto è una delle specializzazioni dello studio. Nel corso degli anni abbiamo maturato una specifica esperienza nelle locazioni di proprietà sia residenziali che commerciali e industriali; lo studio si occupa della verifica delle referenze, la stesura del contratto e la registrazione, fornendo assistenza completa e qualificata fino ad integrare il certificato di certificazione energetica obbligatoria. Affittare una casa, un ufficio o un negozio con noi non è un problema.

Immobiliare: Lo studio fornisce il servizio di consulenza per i servizi immobiliari, partendo dal contratto fino alla consegna delle chiavi, continuando nel corso del contratto di locazione con il recupero degli affitti e delle spese accessorie, con rinnovi annuali, calcolo aggiornamento ISTAT, ripartizione delle spese tra proprietari e inquilini, fino alla consegna e collaudo finale al termine del contratto di locazione.

Le valutazioni e relazioni: l’esperienza maturata in questi anni ha permesso l’esecuzione dei compiti numerose stime di proprietà di ogni genere, residenziali, industriali, commerciali, terreni edificabili e non.

Lo studio fornisce stime di servizi, valutazioni immobiliari, perizie giurate, le stime del valore locativo di edifici civili, industriali, commerciali, perizie e divisioni di assistenza di immobili e immobiliari controversie per CTP.

Per acquistare un immobile in totale sicurezza è necessario controllare lo stato catastale, ma soprattutto lo stato urbano perché è quest’ultimo che da la legittimità dello stato della proprietà. Analizzando questi punti si verifica l’assenza di abusi edilizi e lo stato urbano.

es. Anche in un appartamento con un bagno in una posizione diversa dalla piantina catastale (concessione, licenza, permesso di costruzione, Dia, etc.) comporta un “abuso edilizio”. Il nuovo acquirente erediterà questo vizio.

RIFORMA DEL CONDOMINIO

 

assicurazione condominio

I condomini devono sottoscrivere, al momento della nomina dell’amministratore, un dipendente che verifichi tutti gli atti compiuti negli anni precedenti al mandato.

Incarico all’amministratore

Incarico all’amministratore è esteso a due anni. Questi possono essere licenziati in caso di gravi irregolarità fiscali o mancanza di apertura e l’uso del conto bancario comune, gestito in modo che possono portare a confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.Per ricoprire la carica di amministratore non è più necessario essere iscritti nel registro degli amministratori, ma è richiesta la seguente esperienza:

· Livello di istruzione (almeno diploma di scuola secondaria di secondo grado)

· Corso di formazione iniziale

· Assicurazione professionale

L’amministratore è obbligato a far passare le somme ricevute per qualsiasi motivo da condomini o da terzi su un conto corrente specifico, postale o bancario, intestato al condominio; ogni proprietario può accedervi per esaminare ed ottenerne copia a proprie spese e la reportistica periodica.

 

Maggioranze di risoluzione

le risoluzioni approvate con un numero di voti che rappresentano la maggioranza numerica dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio, alla prima chiamata sono valide.

Nella seconda chiamata la risoluzione è data dalla maggioranza dei presenti e con un numero di voti pari ad un terzo del valore dell’edificio.

Le risoluzioni approvate dalla maggioranza indicate riguardano:

· La nomina e la revoca del amministratore di condominio

· La manutenzione e riparazione straordinaria per migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti

· Gli interventi per abbattere le barriere

· Interventi per l’installazione di sistemi di videosorveglianza

· Interventi per raggiungere il parcheggio destinati a unità immobiliari o di servizi edificio

· Interventi per la produzione di energia attraverso l’utilizzo di impianti di cogenerazione, l’energia eolica, solare o comunque rinnovabile da parte del condominio o di terzi

· Interventi per l’installazione di sistemi centralizzati per la ricezione radio e la televisione

Presenza di animali

Non si può vietare la presenza di animali all’interno del condominio

impianti centralizzati

Il condominio può rinunciare all’utilizzo del sistema centralizzato, a condizione che la quota congiunta per la manutenzione straordinaria sia stato pagato.

condominio repertorio

i repertori condominiali, assegnati in ogni ufficio provinciale del Territorio sono stati aboliti, in cui sono state depositate le risoluzioni condominiali, i regolamenti, i bilanci e registro di condomini.

CONDOMINIO AMMINISTRAZIONE – gestione immobiliare – LOCAZIONI

servizi relativi al condominio da parte dell’ amministrazione:

  1. La rappresentanza legale del condominio;
  2. visite periodiche alla costruzione così tante volte quante è necessario;
  3. Convocazione assemblea ordinaria e la presentazione del bilancio, entro due mesi dalla chiusura dell’esercizio;
  4. regole interne di cose comuni e la fornitura di servizi;
  5. la cura dei rapporti con la pubblica amministrazione relative alla gestione ordinaria;
  6. la cura dei rapporti con i fornitori e potenziali dipendenti del condominio;
  7. conservazione dell’archivio di documenti per il tempo prescritto dalla legge;
  8. consulenza legale, richiedere preventivi ordinari, i fornitori di ricerca, rapporti intrattenuti con le proprietà confinanti;
  9. Conclusione e aggiornamento delle polizze di assicurazione condominio;
  10. registratore di cassa stretto e il libro delle assemblee;
  11. Firma dei contratti per opere e servizi di ordinaria e straordinaria;
  12. Gestione di manutenzione ordinaria;
  13. Gestione dei lavori di manutenzione straordinaria;
  14. Il supporto per i vari problemi che possono sorgere in un condominio;
  15. Le consultazioni relative ai condomini tecnico-giuridiche, fiscali, locazioni e mestieri;
  16. Tutto il resto stabilito dal Codice Civile e le norme edilizie nella gestione di tutti i giorni;
  17. Controllare millesimi tabelle e le loro distribuzioni;
  18. Controllare le normative edilizie;

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La Sicurezza dei condomini, spesso non è considerata la causa di piccoli incidenti o per il dramma degli eventi.

I condomini, però, sono soggetti al D. Lgs 81/2008, Unico Sicurezza e Lavoro. A questo proposito, il Ministero del Lavoro, della Salute e delle Politiche Sociali, ha chiarito la portata della normativa e ha enunciato i principali requisiti di sicurezza imposti a soggetti che operano all’interno delle aree di servizio.

Prima di tutto dobbiamo partire dall’identificazione del datore di lavoro (D.Lgs. 81/08, art. 2, lettera. B) nel caso del condominio, questo è equiparato ad una società in cui, nella figura dell’amministratore affida lavorare per aziende o lavoratori autonomi di svolgere attività lavorative nella loro zona (attività di portineria, giardinaggio, pulizia, manutenzione). Per la manutenzione ascensore e installazione di riscaldamento centrale o in autoclave, di solito fornisce una società specializzata con proprie attrezzature e personale.

Ai sensi del Titolo III del medesimo decreto, l’amministratore lavoro / datore di lavoro è soggetto a obblighi specifici:

• rendere disponibili attrezzature idonee per la sicurezza e la salute e adatto per lavori da eseguire; durante la scelta delle attrezzature, deve valutare:

– Condizioni e caratteristiche del lavoro da svolgere;

– Rischi riscontrati nell’ambiente di lavoro;

– I rischi derivanti dall’uso di tali attrezzature;

– Rischi da interferenze con altre apparecchiature in uso;

• adottare le opportune misure tecniche e organizzative al fine di minimizzare i rischi;

• verificare la corretta installazione o l’uso di apparecchiature in uso e apparecchiature elettriche e le strutture messe a disposizione, al fine di proteggere i lavoratori contro tutti i rischi elettrici;

• informati sui possibili rischi.

Per quanto riguarda i destinatari passivi di protezione (art. 3, c. 9, D.Lgs. 81/2008), oltre ai portieri, anche essi comprendono tutti i dipendenti che forniscono attività nel settore condominio con compiti simili a quelli dei portieri ( sorveglianti o contenimento, squadra di pulizia o manutenzione di piccoli impianti e delle attrezzature, la condotta impianti sportivi e spazi verdi di pertinenza condominiale, etc.)

Con circolare 5 marzo, 1997, n. 28, il Ministero aveva dichiarato che il datore di lavoro in condomini, nell’applicazione delle norme di sicurezza, deve essere identificato nella persona del condominio pro-tempore. In condomini dove non c’è l’amministratore, i condomini forniranno un contributo ad una entità separare le responsabilità di cui all’art. 2, comma 1, lett. b), del decreto legislativo n. 81/08.

Nel momento in cui l’edificio della Commissione, nella forma del contratto, di costruzione o di opere di ingegneria civile che rientrano nell’ambito di applicazione del titolo IV del decreto legislativo 81/2008 sui cantieri mobili o temporanei, l’amministratore è necessariamente qualificato come un acquirente.

Il committente o il responsabile dei lavori deve anche verificare la competenza tecnica e professionale della società contratta, le ditte appaltatrici e lavoratori autonomi, ai fini probatori, devono presentare la documentazione di cui all’allegato XVII (iscrizione alla Camera di Commercio, la valutazione del rischio documento, la documentazione di conformità delle macchine o attrezzature utilizzate, ecc).

Dopo aver sottoposto vari preventivi e scegliendo la società incaricata del lavoro, e dopo il completamento delle pratiche rituali (DIA, permesso di costruire, occupazione del suolo pubblico), l’amministratore deve nominare il coordinatore nel corso del progetto (che redige il Safety ed il Piano di Coordinamento) e il coordinatore in fase di esecuzione (che deve effettuare verifiche e controlli al fine di evitare lesioni).

L’amministratore è anche responsabile per l’invio della notifica preliminare e gli eventuali aggiornamenti alle autorità sanitarie locali e la Direzione Provinciale del Lavoro competente locale.

art. 90 esigenze del cliente o il responsabile dei lavori (tra i quali citiamo la ditta sperimentazione tecnica e professionale)

arte. 91 obblighi del coordinatore per la progettazione (elaborazione del piano di sicurezza; preparare un dossier con le informazioni utili per la prevenzione e protezione dai rischi)

art. 92 obblighi del coordinatore per l’esecuzione dei lavori (sorvegliare l’applicazione delle disposizioni del piano operativo di sicurezza, l’organizzazione di cooperazione e il coordinamento delle attività tra i lavoratori, ecc)

art. 93 le responsabilità dei clienti e dei responsabili dei lavori

art. 94 obblighi dei lavoratori autonomi (adeguarsi alle disposizioni sulla sicurezza fornito dal coordinatore per l’esecuzione dei lavori)

art. 95 misure di protezione generale (per tutte le operazioni che si svolgeranno in cantiere)

art. 96 obblighi dei datori di lavoro, dirigenti e preposti (attuazione del piano di sicurezza e coordinamento volto a tutti i dati utilizzati)

art. 97 obblighi del datore di lavoro Foster della ditta (deve garantire la sicurezza e l’applicazione di tutte le disposizioni del piano)

art. 98 requisiti di qualificazione per il coordinatore del progetto e il coordinatore per l’esecuzione dei lavori

art. 99 pre-notifica (inviata ad ASL e Direzione Provinciale del Lavoro)

art. 100 piano di sicurezza e coordinamento (relazione tecnica e requisiti relativi alla complessità del lavoro per prevenire o ridurre i rischi per la sicurezza e la salute dei lavoratori

art. 101 richieste di trasmissione del piano di sicurezza e coordinamento

Quando l’amministratore mette in prima persona il ruolo di coordinatore è in fase di esecuzione del progetto (art. 90, c. 6, D.Lgs. 81/08), è tenuto a rispettare gli obblighi previsti (art. 90 art. 101 del citato decreto).

Per i datori di lavoro è anche la necessità di informazioni reciproco, al fine di eliminare i rischi dovuti alle interferenze tra i lavoratori di diverse aziende coinvolte nel lavoro.

Il condominio, in qualità di amministratore, è anche tenuto ad osservare opportune misure di sicurezza antincendio, in particolare per quanto riguarda l’ottenimento del certificato di prevenzione incendi nel caso in cui essi sono presenti, comprese le aree comuni, specifiche attività che rientrano nell’ambito di applicazione DM 16 febbraio 1982, il DPR 37/1998 e relativi regolamenti (locale caldaia, garage comunale, sistema di ascensori, con alta costruzione civile sotto la grondaia più di mt. 24,00, ecc).

Nel caso in cui essi si trovano nelle attività edilizia, produzione e dei servizi, il singolo soggetto privato di controllare il fuoco, le relative procedure amministrative e di controllo di gestione non sono attribuibili al condominio.

Inoltre, essi devono essere osservate con i requisiti essenziali di sicurezza per ascensori e le paranchi elettrici installati, con l’obbligo di controlli periodici (ogni due anni) da parte della ASL, ARPA e l’Ispettorato del Lavoro. Il mantenimento di queste strutture deve essere eseguita almeno una volta ogni sei mesi (per ascensori) e una volta l’anno (per ascensori) da parte della società di manutenzione con una nota sul libretto di impianto.

I controlli di sicurezza devono essere eseguiti anche sui vari sistemi presenti all’interno di un edificio, in particolare sulla messa a terra elettrica per cui saranno valutate in funzione dello stato di conservazione e di efficienza con relativi minuti da organismi autorizzati.

Addetti ai lavori di rimozione o demolizione, devono soddisfare i requisiti specifici: le caratteristiche di sviluppo, un piano di lavoro (prima del lavoro), le misure preventive ei contenuti del piano operativo.

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